Os temas já são conhecidos e utilizados por vocês todos os dias ou safra após safra. Mesmo assim, a intenção é trazer conhecimento em pontos técnicos para possivelmente melhorar as próximas negociações. Vamos lá?
O conceito e as regras de ambos os contratos são regidos pela Lei 59.566/66 – Estatuto da Terra.
Enquanto o arrendamento rural constitui-se na cessão onerosa do uso e do gozo de imóvel rural, integralmente ou não, com a finalidade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante retribuição ou aluguel, observando os limites percentuais da Lei 4.504/64; na parceria rural o parceiro proprietário cede ao parceiro produtor o uso da terra, partilhando com este os riscos do caso fortuito, força maior, bem como os frutos do produto da colheita ou da venda dos animais.
Esses contratos podem ser por prazo determinado ou indeterminado, mas se indeterminado, o Estatuto da Terra fixa a sua terminação, estabelecendo prazo mínimo de três anos.
O direito de preferência é estabelecido na mesma ordem, tanto no contrato de arrendamento, como no de parceria, onde o arrendatário ou parceiro, respectivamente, terão igualdade de condições com estranhos, e prioridade na renovação do contrato, haja vista a existência contratual anterior a nova proposta. Porém, é necessário, em ambos os casos, a notificação das propostas existentes seis meses antes do término do contrato.
Não haverá renovação contratual se o arrendatário ou parceiro, a depender do contrato, nos trinta dias subsequentes ao término do prazo para a notificação, manifestar sua desistência ou formular nova proposta, mediante simples registro de suas declarações no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
A negociação abrange a todos os envolvidos no contrato, se houver mais de um arrendatário ou parceiro.
O arrendatário ou parceiro não poderão exercer o direito de preferência somente em relação à parte do imóvel, mas sim à sua totalidade.
Se houver mais de um arrendatário ou parceiro interessado na propriedade, terá preferência na seguinte ordem:
- Aquele que possuir benfeitorias de maior valor;
- Na ausência destas, aquele que possuir quinhão mais extenso;
- Não existindo nenhum destes itens, terá preferência aquele que oferecer maior valor ou vantagens, e;
- Havendo igualdade no preço, permanece com a preferência o que for mais antigo na negociação.
O ideal é que esses tipos de contratos estejam sempre registrados na matrícula do imóvel, mas sabemos que isso não acontece com frequência, por diversas situações. Mesmo assim, importante destacar que a análise de crédito por investidores é sempre criteriosa e conta com as informações daqueles que conhecem os imóveis e as partes, que são instadas a fornecer todos os esclarecimentos necessários ao melhor exame e à compreensão do contrato, que, estando em ordem, será fundamental à melhor concessão de crédito ao tomador.
Nessas contratações deve sempre e obrigatoriamente contar com a anuência de todos os proprietários do imóvel, inclusive dos cônjuges, se casado forem.
Destaco ainda, a obrigatoriedade da propriedade estar ambientalmente regularizada, no caso do Mato Grosso, com CAR – Cadastro Ambiental Rural, APF – Autorização Provisória de Funcionamento, licenças para casos específicos e demais situações à depender do caso concreto.
As principais diferenças entre esses contratos, diz respeito à forma de remuneração, que poderá ser feita da seguinte maneira:
- No arrendamento ou no subarrendamento, o cedente (arrendador ou subarrendador) recebe do arrendatário, ou do subarrendatário, retribuição certa ou aluguel pelo uso dos bens cedidos;
- Na parceria ou na subparceria, o cedente (parceiro outorgante) partilha com o parceiro outorgado os riscos de caso fortuito e de força maior e os frutos, produtos ou lucros havidos, nas proporções estipuladas em contrato.
Além disso, destacaria mais duas situações, a primeira, que no arrendamento o proprietário transfere a posse ao arrendatário; enquanto no contrato de parceria, apenas cede o uso específico do imóvel.
E por fim, a respeito da carga tributária incidente, onde há vantagem tributária dos contratos em regime de parceria sobre os contratos de arrendamento, fazendo com que as autoridades fazendárias procurem descaracterizar esses contratos para aplicação da tributação aplicável a arrendamentos.
Por isso, é preciso cautela na celebração, documentação, controle, contabilização e execução de tais contratos, já que o reconhecimento da natureza jurídica entre arrendamento e parceria dependerá de tais fatores, não bastando a mera menção de que se trata um ou outro. Aliás, quando falamos em natureza jurídica contratual, é importante dizer, que o contrato não é definido pelo nome que lhe é dado pelas partes, mas sim, por seu conteúdo, dos deveres e direitos nele estabelecidos.
Por: Adryeli Costa
