SFH ou SFI: qual a melhor maneira de fazer o financiamento imobiliário?

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Para encontrar o melhor financiamento imobiliário, os especialistas afirmam que as pessoas devem levar em consideração tanto a renda quanto os planos da família. Por exemplo, se um casal não pretende ter filhos, então, um apartamento ou casa com vários quartos seria completamente dispensável.

O mesmo se diz quanto ao preço do imóvel. Se ele for comprometer muito a renda da família, então, esse valor deve ser reavaliado.

Agora, se você já passou desta fase de encontrar dicas sobre financiamento e já começou a procurar uma instituição financeira, deve ter percebido que existem diferentes modalidades de financiamento imobiliário.

As duas mais populares são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) que têm características próprias. Entendê-las é um passo importante para encontrar a melhor maneira de fazer o financiamento imobiliário.

O que é Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pelo governo federal na década de 1960, mais precisamente no ano de 1964 pela lei 4.380. O objetivo, à época, era permitir que as pessoas de baixa renda conseguissem ter um imóvel próprio e, além disso, movimentar o mercado imobiliário que estava em baixa.

Essa modalidade de financiamento não era a única, mas se popularizou de tal forma que se tornou uma das principais maneiras de realizar os financiamentos imobiliários.

De onde vêm os recursos do financiamento

Para os bancos financiarem imóveis pelo SFH são duas as principais fontes de recursos: o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), popularmente chamado de caderneta de poupança, e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). 

Em quais situações é possível usar o FGTS no financiamento   

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado durante o financiamento imobiliário em algumas situações, como, por exemplo, a compra de um imóvel. Se o trabalhador não tiver o valor total do imóvel, ele pode usar o valor integral para dar a entrada do imóvel.

Também é possível utilizar o FGTS para quitar o restante do financiamento ou mesmo para amortizar a dívida, reduzindo o valor mensal das prestações.

Valores dos imóveis do SFH

Em 2018, o Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou os limites de financiamento imobiliário do SFH. De então em diante o valor máximo dos imóveis passou a ser de R$1,5 milhão.

Em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal, o valor máximo que as pessoas conseguem financiar destes R$ 1,5 milhão é de R$ 950 mil. No restante do país, o teto é de R$ 800 mil.

Taxa de juros

Outra característica importante do Sistema Financeiro de Habitação é que há um limite máximo na cobrança de juros: 12%. Isso é significativo, justamente, porque é um tipo de financiamento destinado para as classes média e pobres e, com isso, as condições de acesso à casa própria ficam mantidas para estes grupos.

O que é Sistema Financeiro Imobiliário

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é outra modalidade de financiamento imobiliário que surgiu mais recentemente com uma lei 9.514 de 1997. De forma geral, podemos dizer que essa modalidade não recebe tantos subsídios do governo como o SFH e, por isso, é mais moldada às condições do mercado.

De onde vêm os recursos do financiamento

Na modalidade SFI, os recursos para o financiamento vêm de fontes mais diversificadas, como os bancos, as incorporadoras e as construtoras. Alguns títulos da dívida pública, por exemplo, são utilizados, justamente, para dar subsídios para este tipo de financiamento.

É possível usar o FGTS?

Para alguns bancos, o FGTS não pode ser usado, em nenhum momento, no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

No entanto, para alguns Tribunais de justiça de estados brasileiros e mesmo para o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) é sim possível usar o Fundo de Garantia para quitar ou amortizar o financiamento do tipo SFI.

Valor do imóvel

Outra característica do Sistema Financeiro Imobiliário é não ter limite de valor do imóvel, como acontece no SFH. Ou seja, se a pessoa quiser financiar uma casa ou apartamento de R$ 4 milhões ela vai conseguir encontrar as melhores condições na modalidade de financiamento do SFI.

Juros do SFI

Outra peculiaridade é que o SFI não tem limite de juros, como acontece no SFH. Então, a taxa que incidirá sobre o empréstimo é definida pelo mutuário (quem financia) e o banco.